¿Cuáles son los principales gastos asociados a la formalización de un préstamo hipotecario?

Los gastos de formalización de las operaciones de préstamo son elevados como consecuencia de los costes adicionales de notaría, registro de la propiedad, tasación del inmueble, impuestos aplicables y gestoría, principalmente, que ha de pagar el prestatario.

Asimismo, hay que contemplar los gastos finales necesarios para proceder a la cancelación total de la hipoteca.

Ejemplo: ¿Qué gastos de formalización (orientativos) conlleva un préstamo hipotecario de 200.000 euros, concedido para la adquisición de una vivienda cuyo coste es de 275.000 euros?

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos (AJD) por la escritura del préstamo hipotecario1: 1% x 300.000 = 3.000 €.
  • Comisión de apertura: 0,25% x 200.000 = 500 €.
  • Registro de la Propiedad: 300 €.
  • Notario: 650 €.
  • Tasación de la vivienda: 300 €.
  • Gestoría: 160 €.

A los gastos anteriores (4.910 €), imputables casi íntegramente a la operación de crédito, hay que añadir asimismo el seguro contra incendios destinado a cubrir el bien hipotecado (dicho seguro no es imperativo que se contrate con la entidad de crédito prestamista), así como otros seguros que la entidad financiera pueda vincular a la concesión de la operación, además de otros gastos que se originan con motivo de la compra, haya o no financiación hipotecaria:  

  • IVA: 10% x 275.000 = 27.500 €.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por escritura de compra: 1% x 275.000 = 2.750 €.
  • Gastos notariales y registrales: ambas partes (compradora y vendedora) podrán establecer de común acuerdo cómo satisfarán los citados gastos, de lo cual debe quedar constancia en la escritura pública de compraventa.

Si sumamos los gastos que hemos concretado, vemos que ascienden a un total de 35.160 euros2, lo que representa en torno a un 13% del precio de la vivienda. 

En el ejemplo anterior se considera que el prestatario formaliza directamente una nueva operación de crédito. La situación es algo diferente cuando se subroga (asume la obligación) en un préstamo hipotecario ya concertado por el promotor inmobiliario. Algunos de los costes reseñados ya habrán sido satisfechos por el promotor, que los trasladará al precio de la vivienda. 


  1. Este impuesto se aplica sobre la denominada responsabilidad hipotecaria, que incluye, además del principal, intereses ordinarios, de demora y otros gastos en los que se incurre en caso de ejecutar la garantía. Su importe suele rondar el 150% del importe del préstamo. En caso de no especificarse, se toma como base el capital y tres años de intereses. El tipo impositivo aplicable varía en las diferentes Comunidades Autónomas.
  2. En caso de que el importe de los gastos notariales y registrales sea asumido íntegramente por el adquirente, habría que añadir una cifra estimada en torno a 1.500 euros.


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